转贴公社: 【转贴公社】中国人到日本炒房的最大麻烦和陷阱

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中国人到日本炒房的最大麻烦和陷阱

via 徐静波品味日本 by 品味日本徐静波 on 6/24/10

日本不动产研究所举行讲演会，邀请我去讲解中国人来日买房问题。一个星期前，主办方告诉我，出席听讲的日本房地产公司有70多家。22日下午，我走进会场一看，发现是黑压压的一批人，把整个会场都已经坐满。事后一问，实际到了150多家。我直后悔，这讲演费应该按人头算才是。

我给日本的房地产公司洗脑：要想吸引中国投资者，先得政策开道。

听我讲演，大家还挺热心。

其实，最近一段时间，我一直在忙中国人来日购房的问题。先是帮东京电视台做一档专题节目（6月21日早上播出），其后又接受了日本经济新闻的采访。大言不惭地说一句，研究中国人来日买房问题的，我还是一个专家，因为我跟踪这一问题已经2年多了。

日本房地产公司之所以这么热心的来听我的讲演，是因为闻到了“中国肉香”。目前的日本房地产市场已经跌入1990年泡沫经济崩溃以来的最低谷。在东京市中心，实用面积80平方米（日本买房均按实用面积计算，而且公用部分不计其中）、3室一厅精装修完毕，而且已经装好了整套的最先进厨房设备和卫生设备的新房，售价才4000万左右日元（约285万元人民币）。如果是10多年前的二手房，那么售价只有2500万日元左右（约180万元人民币）。怎么算，都比北京和上海便宜。

但是，这样价格的房子，在日本还是卖不动，因为愿意买房的人越来越少。

像这样的二手住宅，在东京已经很少有人去啃。其实结构和质量都相当的好。

更大的问题是，1995年之前建造的房子，因为抗震的标准一般都在7级之内。而1995年阪神大地震后，日本提高了建筑物的抗震标准，所以1995年之前建造的二手房如今大量充斥房地产市场。但是，即使东京的三室一厅的二手房子，价格在1800万日元（约128万元人民币）以下，也还是少有人问津。

一家房地产中介所门口贴的广告，二室一厅的新房削减580万日元（约42万元人民币）

加上金融危机之后，欧美外资纷纷抽逃资金撤离，因此搞的日本房地产市场一片萧条。

当日本房地产公司正变成一只热锅上的蚂蚁的时候，忽然看到了救星，听到中国人高喊：“我来了”。

中国人开始在日本投资买房，大约是从3年前开始的。最先出手的，是在日本的中国人，尤其是在中国国内也炒房的上海女人，她们最先发现东京的房价实际已经比日本便宜，并坚信日本经济一定还会有回头之日。她们购买的房子大都在东京的新宿区，买的房子也大多是二手房，而且还是一室一厅，或者二室一厅，价格在1500万日元（约100万元人民币左右）。新宿区最出名的是歌舞伎町，那是亚洲最大的红灯区。中国人就把这些买下来的房子租给在歌舞伎町打工、深夜难以回家的小姐们。

新宿歌舞伎町，还是元气十足。

在日本买房的第二种人，是在日本留学后已经在日本工作定居的中国人。其实，这些人的买房钱大多不是他们自己出的，而是在中国的父母出的。中国目前流行一种风气，儿女要结婚，做父母的总应该准备一套房子，与其在国内买高价房等待儿女归来，还不如在日本买精装房让他们在海外安心生活，于是人民币便飘洋过海来到了日本。

从去年开始，一部《非诚勿扰》电影忽悠了一大批中国人对于北海道的向往。以北京人为主，中国人开始在北海道著名的观光城市——小樽市买房。这些房子有的是作为自己在海外的别墅，有的则委托当地的房地产中介公司出租，等待升值。小樽市的地价和房价均比东京便宜，10多年前建造的三室一厅的房子，售价一般只有1000万日元（约73万元人民币）。我的一位朋友在小樽市买了一套20年前的别墅，连土地在内只花了950万日元（约71万元人民币）。要知道，日本的20年前建造的房子的质量与中国人20年前建造的房子的质量完全是两码事。这位朋友就想捡了宝贝似的，实在感到太便宜太合算。

北海道小樽市的美丽夜景

现今的日本房子确实比北京和上海便宜，但是买了房子之后，也遇到了大问题。那些北京哥儿们在北海道买了房子后，虽然户主是自己，却根本就没法住，因为日本政府不给你住的签证。换言之，日本政府没有像加拿大、澳大利亚和美国那样，把购房与签证挂起钩来——日本没有“投资移民签证”。

这其实还不算是中国人来日购房的一个陷阱，签证问题最多只能算是一度“墙”，一个麻烦。真正的陷阱是付款问题。因为中国人能够往海外汇款的金额，一年是5万美金（约450万日元）。是不是可以一次性汇出5万美金？我没有向中国的银行核实过。但是，据我所知，大多数在日本购房的中国人，其购房的钱大多是走香港的地下银行汇过来的。而香港的地下银行为了躲避香港和日本相关机构的监管风险，许多时候把汇款人的姓名换成其他人或公司名义，结果，真正的购房人到日本办理购房手续时，因为汇款人的名字和自己的名字不相符合而被拒绝交易。

拒绝交易还是一件好事，至少钱还可以退。最近在东京发生的一起诈骗案却让中国购房者血本无归。这一家中国人开的中介公司一夜之间失踪，200多万元人民币被骗（估计还不止这一个数），至今找不到这些同胞骗子的下落。

日本人绝不期望：今天买进的房子明天会涨价。

上个星期，我参加了日本执政的民主党的一个产业委员会会议，介绍中国经济的最新动向。在会上，我提出一个建议，既然日本房地产市场期待中国投资家来日本买房，那么，日本政府应该学习美加和澳大利亚的一些做法，增设“投资移民签证”，让中国人掏钱买了房，还可以有资格在日本居住。同时我还建议日本政府在北海道或九州地区（从上海飞过来只要1个15分钟时间）设立面向中国人投资的特区。这样，既可以让日本吸纳一部分海外投资，增加财政收入，同时也可以提高日本社会的国际化进程。

大家觉得这是一个好主意，但是，要增设“投资移民签证”需要修改日本的“出入国管理法”。而修改“出入国管理法”需要递交国会讨论审议通过，朝野各党有的好吵架，这个程序不是一天两天可以做到，难度不小。

民主国家有时候要办成一件事还真难。不过，在日本政治家们面露难色的同时，我也感觉到，虽然日本的房地产市场期待“中国热钱”，但是日本的一些老百姓并不怎么欢迎中国人的到来。毕竟隔壁住了一个有钱的中国人，而且中国人的个性大多比较张扬，语言沟通又有困难，内敛的日本人晚上会睡不着。

中国人到日本炒房要做到安全顺畅并得到合法化，还需要一个漫长的过程。

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