【转贴公社】 业内麻辣评中海地产70亿新地王

以70.06亿元的天价，中海地产10日在上海一举摘下新"地王"，也将今年的"地王"纪录一举推高30亿元！

眼下，土地市场的竞拍仿佛正再现当年央视"标王"争夺的一幕：有人满腹狐疑，有人玩命出手，几亿元、几十亿元博弈的背后，带来风光无限，也引发深重叹息。在业内还在为再次冲高的房价是否面临"拐点"争论不息时，"地王争夺战"再次汹涌而至，更猛，更高，更险。



更猛：一线城市土地市场门槛迅猛抬高


10日，上海房地大厦土地交易中心大厅里人头攒动，所有人的眼光都聚焦在普陀长风生态商务区长风6B(B6)、7C两幅总面积达142108.1平方米的优质地块上，参与报价的5家企业均为业内巨头。现场的人们或失落，或焦灼，或亢奋，期待着新"地王"的诞生。

仁恒地产报出65.97亿元----这已是罕见的最高价，每平方米21100元的楼面价已超过同区域次新房的成交价格。但，竞买主持人拆开最后一个密闭信封，报出一个更让人瞠目的价格：70.06亿元。出价者是国企中海地产。这一成交价已比上一个全国"地王"----北京广渠路15号地块的成交价高出近30亿元，从而成为今年以来全国最贵的地块。

"太猛了！"一家本地房企负责人事后与记者交流时如此表述，"现在一线城市的土地市场门槛越来越高了。"

简单回顾一下今年二季度以来的"地王"史：5月22日，万科以13.86亿元的价格摘下佛山市佛南(挂)2009-015商住用地，一举创造了当地的"地王"；6月30日，中化方兴砸下40.6亿元夺得北京广渠路15号地块；7月23日，金地一口报价30.48亿元，吃下上海赵巷10号地块，刷新上海"地王"纪录......直至中海地产9月10日在上海豪取长风地块，可以发现，在土地市场表现活跃乃至有能力试夺"地王"的，一是上市房企，其在股市的融资能力令同行望尘莫及；二是央企，包括一些并不以房地产为主业的大型央企，其资金实力几乎"深不见底"。

戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说，今年的"地王"跟2007年相比已大不相同：2007年拿地的还以民企居多，但今年已是央企的天下。

某外地在沪一家知名房企，今年的住宅销售加上银行授信，使手中可以动用的资金超过100亿元。该公司一位负责人说，原以为在土地市场上机会多多，没想到土地门槛抬得太高了。该公司今年已两次在上海热门地块的竞拍中出手，均空手而归。这位负责人说，现在公司在土地市场上左右为难，"如果不买，万一地价继续上涨怎么办？如果买，将来的房价有没有利润可言"？

土地市场这一格局变化，福耶，祸耶？尚难预料。

更高：地价高至如此，房价何去何从

几年前，上海的楼市专家还曾预言：未来上海每平方米房价将呈现外环1万元-中环2万元-内环3万元的格局(简称1-2-3格局)。不料，这个标准几乎已成为目前上海土地市场的最新范本。
2007年11月，龙湖地产在青浦区赵巷拿地的报价将上海郊区土地楼板价首次推上每平方米1万元。与此同时，仁恒地产在新江湾城拿地创出楼板价每平方米2万元的惊人价格。上述中海地产长风地块的楼板价高达每平方米22409元。现在看来，每平方米3万元的楼板价并非天方夜谭。

问题是，楼价高涨至此，房价何去何从？

上述长风地块的规划要求全装修房交房，业内人士估算，每平方米22000多元的楼板价，加上建安成本、财务成本、销售费用、各类税费，未来楼盘售价必须接近每平方米5万元才能有合理利润。此前，拿下今年青浦区赵巷"地王"的金地集团一位负责人表示，他们获得的这一地块项目未来上市价格至少每平方米3.5万元。一些人惊呼：作为上海房地产"地理分界线"的内、中、外环之间的差异正逐步消失，因为几乎已经"豪宅遍地"，工薪阶层即使在郊区买房也会十分困难。

再如，目前仅次于上述长风地块的另一"地王"----北京广渠路15号地块的周边房价约为每平方米1.6万元-1.8万元。以中化方兴开发酒店、写字楼等项目的经历以及40.6亿元的地价看，该地块建成商品房后的单价不会低于每平方米3万元。为此，舆论一度惊呼"北京房价进入3万元时代"。

不过，上海中原地产咨询部经理龚敏对上述中海地产所拿地块的前景持有疑义：目前，长风板块一手住宅物业基本没有，而周边的武宁板块在售个案大部分在每平方米2.2万元-2.6万元之间，较高的楼盘售价也在每平方米3.3万元左右。位于长风板块东南面的中山公园板块住宅价格也在每平方米2万元左右，最高价也仅为每平方米3.5万元。

一线城市如此快速飙升的地价近在眼前，对普通购房者而言，去想象、猜测两三年之后的房价，无疑已是一件疑惑而痛苦的事。中海地产拿下新"地王"的消息，次日即成媒体热炒的新闻，就连路旁的阿姨、大伯都在讨论"地王"这事儿，购房者心里焉能不慌？

更险：地价突破极限，积累更高风险

中原地产研究中心近日对万科、保利、金地等40家知名开发商6年多来在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况进行了统计。统计结果显示，上述开发商2003--2009年上半年间在各重点城市共获得270块住宅土地，目前"在售"和"售完"的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地"待开发"，30%的土地"规划在建"。
记者近日在中部地区采访时，发现有几年前风光一时的"地王"如今依然闲置，当地房价并未如开发商设想的那样飙涨，以目前的房价计根本无利可图。

知名房地产专家、卫明不动产智库负责人蔡为民注意到，部分上市房企摘下"地王"之后，即通过增发、资产注入等方式大量融资；而后者又保证了企业有足够资金竞拍土地，追逐"地王"。这一互推又加速了房价上涨。蔡为民说，房价每一次上涨，都会有一批需求者被驱逐出楼市；随着不断有人被驱逐，房价早晚会掉头向下，资本早晚会退出，地市、股市"循环互推"的过程就会中断，"楼市泡沫破裂以后，套牢的除了开发商，还有银行和股民"。
毕竟，"地王"的理性价值不在于一时的炒作能带来多大的升值空间，而在于转化成实际的楼市供应之后能否适销对路、满足购房者切实的住房和投资需求。以土地为"原料"的房地产业，也应该"脚踏实地"遵循市场规律发展。

中原地产研究中心在最近的一份报告中提醒：房价主要由市场需求决定，对后市盲目乐观，冲动型高价购地不可取。高价获取地块，一旦遇到不可抗因素，风险将成倍增加。

不止一位专家为楼市新地王"算命"：不太乐观

对风云变幻的上海楼市来说，新"地王"的出现，或许只是一个新故事的开始。

中海地产以70.06亿元拿下长风地块，溢价高达129%，楼板价22409元/平方米。这一价格，甚至已超过周边房价。
这一幕，似曾相识。2007年，仁恒集团以13.01亿拿下新江湾城地块，楼板价高达20000元/平方米；今年，金地集团以30.48亿拿下青浦赵巷10号地块，楼板价14550元，都成为当时当地的"天价"。


未来单价最少5万元

"中海对房价上涨，肯定很乐观。"专业人士分析，如果按照国土部公布的数据，上海地价占房价32%。那么，按中海地产的楼板价，最终长风地块的房源售价，最少在50000元/平方米，甚至可能卖到60000元/平方米。"造的肯定是高档物业。"

上海中原研究咨询部龚敏认为，随着近期豪宅持续热销，房企对上海高档物业前景非常看好。统计数据显示，8月成交的豪宅客户中，有近三成以上为港商、台商。因通胀预期，豪宅市场价格虽屡破新高，仍不乏高位接盘者。

以前不久热卖的星河湾为例，虽然不少人认为"价格有点高"，有专家甚至断言"不值四五万"，但市场反应良好。

数据显示，星河湾的售价，高出楼板价1倍多。而金地拿下的青浦赵巷地块，也将开发高端物业。

房产开发差地不差钱

其实，长风地块为多家开发商看好。首轮报价后，有消息称绿城将以59.99亿元的报价拔得头筹，但最终报价超过60亿元的，有4家开发商。


专家指出，从大的方面来说，世博临近以及上海"两个中心"建设，本身就意味着良好的投资环境。而不少开发商目前差地不差钱，为争取长期对决的"主战场"，不得不报出"天价"拿地。


"在上海缺少土地储备，几乎是所有大型房企的困扰。"一名房产商表示。而此次竞拍的长风地块，是楼市复苏后上海中心区域罕见的具有一定规模的居住用地，被视为"战略高地"。

巨大光环下风险巨大

成为"地王"，有巨大的光环，常有意想不到的回报，当然，也意味着巨大的风险。不止一位专家为中海地产"算命"：不乐观。中原地产的数据显示，目前长风板块一手住宅物业基本没有，周边武宁板块在售商品房价格大部分在22000元至26000元/平方米之间，个案有泰欣嘉园的33000元/平方米；东南方向长宁中山公园板块在售个案最高价是凯欣豪园35000元/平方米；南面虹桥天山板块有天山怡景苑售价在22000元/平方米。

如此状况下，中海高价拿地后，能否以高价出售房源，值得关注。最关键的因素在于，上海的房价能否一直"乐观向上"。2007年，仁恒集团以13.01亿拿下新江湾城地块，楼板价高达20000元/平方米。至今这一地块周边价格也只有25000元/平方米左右。由此看来，"地王"对周边房价的推动，或许并不如人们想象的那么大。

长风6B、7C地块楼板价已远远高于周边楼盘的房价。中海地产究竟哪里来的勇气承担如此大的风险拿下"地王"呢？

拿"地王"，房企不怕担风险

"问题关键就在于土地闲置没有得到处理。这就造成房企拿'地王'，并不需要承担很大的风险，却可以获得巨大的收益。
"第一财经评论员马红漫表示，目前房企拿地之后，如果直接开发无法获利，就会选择将土地闲置，等到有利可图之时再开发。


事实上，有报告显示，2005年至今产生的全国50个"地王"项目中，约有半数尚未开工，仅有四分之一上市销售。近期国土资源部接连下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地。


央企钱多，"跑马圈地"

今年以来，具有国资背景的房企已多次在土地市场内争得"地王"。

素来语出惊人的潘石屹此前表示，一些大型国有企业在目前的背景下，取得资金很容易，成本也很低，于是希望通过房产投资来获得利润。但他表示，把土地转化为销售额和利润，需要专业的知识和经验，需要对市场的把握和了解。这些从别的行业转入房地产行业的大型国有房地产企业要特别小心这一点，以免造成社会财富巨大浪费。

虽然不能说大型国有房企拿地，就一定会造成浪费，但他们在今年上半年大规模信贷投放中获得了大量的资金，相比之下，那些没有国资背景的企业要想与他们比拼资金，显然没有太大的胜算。

"目前民间资本活力本就不足，如果再被挤出的话，将可能造成民退国进的现象，这是一定要避免的。
"马红漫表示。

有业内人士也表示，房地产行业是一个特殊的竞争性领域，并不太适合国企尤其是央企大举介入；它同时是一个特殊的行业，关系国计民生。综合看，房地产行业可以有一部分中企或地方国企，但数量不宜多。

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