2009年上半年，黄鑫在美国南加州买下了一幢独栋别墅，前有花园，后有泳池，"总价才50万美元。"黄鑫告诉《望东方周刊》。用在上海市区买一套两居室的钱，买了一套"和美国大片里富豪住的一样"的别墅，让温州老家的亲戚们啧啧称赞了好几天。
每当看到别人拿着别墅照片羡慕不已的样子，黄鑫就对自己的投资充满了信心，尽管买房之后，仅仅过户、验房、保险，就又花去了令他咋舌的5000美元。
满足和乐观的情绪，伴随了黄鑫很久，这也直接促成了他的亲戚们纷纷报名参加海外购房团，"抄帝国主义的底。"
直到接到代理公司要钱的电话，黄鑫才发现，在美国养一套别墅，绝不像在中国那么容易。
"每年地产税要交8000美元，社区管理费要3600多美元，房子的日常保养、草坪整理，一年也要10000多美元。"黄鑫说。美国养房的经历，还解开了他脑子里存在多年的很多疑惑---"以前看电视上，美国人没事就在家修修补补，剪剪草坪，那时候还纳闷，美国人的休闲生活还真特别。现在才知道，那是因为请工人太贵了。请工人修草坪，一个小时要好几十美元。不修，隔壁邻居还要告你。"
收益，却完全没有预想中的高。"美国是个透明的社会，大家的判断都很一致，这幢别墅的收益，就应该是不到5%的租金回报，以及5%左右的房价升值。"黄鑫说，高成本和低回报，让他很快就动了脱手的心思。
但如果真的出手，又要支付一大笔钱：相当于房价10%的所得税、房产经纪人的佣金、过户税和其他手续费，总额约为4万美元。
两难之下，曾在上海炒房多年的黄鑫恍然大悟：为什么美国有钱人不比中国少，却没有人炒房。
从"以房养学"到纯粹投资
黄鑫的经历，在2008年前后的"海外炒房热"中并不鲜见。
2009年初，上海人柳擎也曾以半观光的形式，加入过一个美国炒房团，那也是柳擎第一次踏上美国的土地。
只不过，相对于5万元的高额团费，收获实在是太少了。14天的行程里，柳擎们都是上午看房，下午观光。但问题是，对于一路上所看到楼盘，柳擎并没什么深刻的印象。"一大群人涌进去，东看看西看看，很多东西都没问清楚，导游就催着上车了。"
即便如此，"这样的高价看房团还是火了一年多，最高峰的时候，一天就有好几个团从不同城市出发去美国，季节适宜的时候，还要排队才能报上名。"在上海开办了一家海外购房中介公司的陈志敏告诉《望东方周刊》。他说，这段时间也是一个转折点，"以前中国人在海外买房，绝大多数都是以房养学或者为移民做铺垫，但从2008年以后，单纯的投资成了海外买房的主要目的。"
所谓"以房养学"，主要是指富有的中国家庭在子女出国留学时，在当地购买一套大的住房，再将多余房间出租，用租金来抵销在当地的生活费。
陈志敏介绍，"以房养学"在澳大利亚最为普遍，"留学澳洲的中国人，很多是从高中就出去了。从高一到大学毕业一般至少要5年，房租是相当大的一笔开支。于是有条件的家长，就会在澳洲买一套公寓，除了自住，还可以将多余的房间出租。"一般情况下，中国家长都是一次性付清房款，"租金收入基本就能抵销生活费。"
而大部分留学生学成后都会移民澳洲，所以在当地买房也不存在急于脱手的问题。
"为移民做铺垫"，是指移民澳大利亚必须满足5年内在当地累计住满2年的条件，于是很多人在移民之前，就先在当地买房。
那时候，中国人在海外买房，准备工作做得还是非常细致的。"特别是在区域上，很多人指定要哪个州的哪个区域，原因很简单，就是附近有知名的中学或者大学。"但这一切，随着金融危机的到来而迅速改变了。
"抄底良机"并非良机
在2008年的上海秋季房展上，来自美国佛罗里达、澳大利亚墨尔本、日本东京等地的楼盘一度占据了相当大面积的展区。300万元，在上海市中心连一套像样的两房都买不到，却可以在美国买下一套带泳池的别墅，这一度在上海引起了轰动。
在2009年的北京春季房展上，又有70多家美国开发商组团参展。按照他们的宣传，彼时美国房地产市场已经调整了一两年时间，平均房价从最高峰回落了三到六成，正是中国人抄底的好时机。
而在当时，这样的宣传还不算是最具
惑性的。"当时，温州民间非常最流行的还是去买美国的'法拍房'(银行没收后再拍卖的房产)。"李华星告诉本刊记者。李也是温州人，曾在上海炒房多年，因为有移民的打算，是圈子里在美国置业最多的人。
不过，李华星没有参加看房团，而是托朋友找了几个在美国的独立房产经纪人。而经纪人推荐的几套法拍房，也的确有让人心动的理由。"2006年的估价还要20多万美元，2009年银行挂牌才2000多美元。而且，这不是经纪人随口说说的，而是法院对外拍卖时提供的信息，可信度很高。"
在强烈的抄底冲动下，李华星一次就买下了3套"法拍房"。多年来只能仰望的西方发达国家，此时却成了房地产的"价值洼地"，让中国投资客开始躁动起来。
2009年，网络上热传着一个名为《200万在世界各地买什么样的房子》的帖子。
在这个帖子里，美国纽约市区房价折算成人民币，只有2.5万元到5万元，法国巴黎房价为4万元到10万元，澳大利亚悉尼为3万元到5万元，泰国曼谷是1万元到2万元，韩国首尔约6万元，西班牙巴塞罗那约6万元，俄罗斯莫斯科是2万元到3.4万元，德国柏林只有8000元到1万元，而日本东京也只有2万元到3万元。
按照帖子上的数据，不到10000元的均价，在上海只能购买外环以外的两房公寓，但在柏林，却已经足够买一套200平方米以上的豪宅甚至别墅。
"这个帖子当时在温州炒房团中间流传得很广，有些人直接打印下来带在身上，有些人马上就打电话给国外的亲戚朋友，问他们，国外房子是不是真的这么便宜。"黄鑫说。他自己也是在看到帖子之后，才主动找上中介公司，买下了那套后来让他头疼不已的别墅的。
但在那一波的海外买房潮中，找到个结局完美的故事却很难。
就连以一折价买下法拍房的李华星，也对自己的投资后悔不已。"买房子的时候，其实只去看过一次，后来才慢慢发现，房子比较旧，地段也偏僻，为了用租金抵销日常维护费用和税费，只好重新翻修，花的钱和买房子的钱就差不多了。"
更让他胸闷的是，由于房子是在"穷人区"，他的租客已经好几个月没有支付租金了。"委托管理的当地中介公司也无可奈何，让我亲自去一趟。可难道还真飞过去打官司吗？"对于房屋被"白住"，李华星颇为无奈，"如果倒手卖掉，还要6%的中介手续费，那就亏大了。"
李华星说，在买下房子很久之后，他才知道，美国房价虽然已经下跌了很多，但也只是回到了2003年前后的水平。而美国的房地产泡沫破灭其实是2000年开始的，那时候的房价，还不到2003年的2/3。"当然，这些数据，美国人是不会告诉你的。"
2010年，"为中国人设计楼盘"已是个全球现象
因为成功案例太少，2008年开始的海外买房热，在2009年中开始就逐步退烧了。但随着2010年以来国内楼市调控的加强，特别是限购令在全国的大范围铺开，海外买房热又再次兴起。
2010年10月，上海搜房网和上海电视台组织了一次澳洲购房团，短短3天内，一行10多人的购房团买下了10多套别墅和海景公寓，其中，还有一名投资客豪掷4000万人民币，一次买下1幢别墅和4套公寓。
在海外媒体眼中，中国的炒房者也到了让他们"惊呼"的程度。
据海外媒体报道，2010年3月，一名中国女老板以近1.2亿元人民币买下了墨尔本一套900平方米的高级公寓。一个持学生签证的中国女孩，不懂英语只会不停举手，却以约1143万元人民币拍得一套三居室房产。
在伦敦的新房市场，来自中国内地和香港的投资客已占据了10.8%的份额。在加拿大最大的华人聚集地温哥华市西区和列志文市，中国内地买家几乎占据整个市场。
在西班牙马德里，德国慕尼黑、柏林等地，中国买家的每一次大手笔，都能在当地媒体上找到长篇累牍的报道。
在日本，一些房地产商开办了中文网站，在中国游客出没较多的区域散发中文传单，一有游客对楼盘感兴趣，中介就会派出专门的翻译陪同看房。北海道、东京等地，还出现了专门为中国人设计的楼盘。
实际上，"为中国人设计楼盘"，如今已是个全球化的现象。
加拿大的多伦多、温哥华等地，宣称"大厅小卧、封闭式厨房、超强抽油烟机、全不锈钢厨具"的楼盘就比比皆是。"这就是针对中国人的特点设计的，因为西方人做饭没什么油烟，用不上封闭式厨房，南亚人则习惯于小厅大卧。"美欧置业顾问公司李明义告诉《望东方周刊》。德国柏林也有公司专门打出广告帮助中国人在当地买地，并自行建造别墅，价格多在200万到300万元人民币。
这是一次席卷全球的"抄底"。李明义说，据他了解，2010年以来，中国投资客的目光，已不再局限于加拿大、美国、澳大利亚，英国、日本、德国都出现了相当数量的中国投资者的身影。
"炒房"模式在国外很难行得通
和2008年前后以温州炒房客和山西煤老板为主体的海外炒房时代相比，如今的海外炒房，更多了不少"技术含量"。
2008年的海外看房团，很大程度上就是按照温州炒房团的模式打造的。"温州人在国内看房，就喜欢包一部大巴士，熟悉的朋友聚在一起，上午看房，下午逛街购物。"李明义说。他在房地产业浸淫多年，上世纪90年代末就曾有为国内楼盘去温州办展览的经历，"那时候，温州人都带着一麻袋一麻袋的现金去现场下定，一天下来，三个点钞机坏了两个。"
但温州炒房团的模式，在国外却行不通。
"美国人买房，大多是先选好经纪人，经纪人按要求筛选出适合的项目供买家挑选，然后，再对有意向的项目进行细致的调查。"李明义告诉《望东方周刊》，调查的方面涵盖房屋所有权、负债情况、房屋质量、周边环境(如周边有几家学校、有没有垃圾填埋场、离医院的距离)，形成的资料有时候甚至厚达百页。
在复杂而精细的前期准备之后，买房者还要聘请房产律师，陪同看房、签约、验房、查验房产资料、交割，整个过程长达几个月，而在纽约，聘请律师的费用也高达4000美元。
李明义说，像中国这样去看一次楼盘，再和售楼处人员聊一聊就下定的情况，在美国人看来，简直就是不可思议。
"现在出去买房的中国人，大多学会先在中国找好经纪人再出发了。"李明义说，2010年以来，他收到的国内买家委托数量增长了2倍多，这比2008年海外买房的人数还要多得多。
但这样的进步，还不够。"最重要的是，中国民间长久以来，一直缺乏国际投资的经验，这导致海外买房的投资者，凭借的依然是在国内炒房的惯性。"李明义说，这就注定现在海外炒房成功率，"仍会处于一个非常低的水平。"
最重要的是，"炒房"这种模式在国外就很难行得通。李明义说，以目前海外炒房的新热点---德国为例，大约六成的德国人没有自有住房，"因为德国法律对租房者的保护很健全，他们可以用很低的成本租住很高质量的房子，另外，多年来，德国每年的房价增长只有2到3个点，房子根本不具备投资价值。"
而中国人移民较多的加拿大，尽管近年来大城市房价每年都有10到20个点的上涨，"但也大多是海外移民推动的结果，从投资回报上说，也没有多少价值，因为加拿大本地人，租房的也越来越多。"
在加拿大，"如果买房，管理费、房产税、保险、维护费都是不小的开支，而租房却什么都不用管，租金却不高。"李明义说。
在另一个中国人移民、炒房的热点国家---澳大利亚，政府也于2010年上半年就公开宣称要保证外来投机者不会推高澳大利亚房价。"据说，澳大利亚已经在调查海外投资情况，如果有人囤积房产，还可能被罚款甚至坐牢。"
另外，中国人在海外买房，还存在很多误区。
"中国人在海外买房，首选就是市中心的小户型，这完全是照搬国内经验。"李明义说，但在美国、日本、澳大利亚等国家，大城市市中心的小户型，不仅增值最慢，而且租客也都是留学生或者低收入者等最不受欢迎的类型。
"基本上，只有投资5到10年甚至更长时间，海外买房才会有较为明显的收益，但也不过是每年5%到8%的水平，这根本无法和国内炒房的收益相比。"李明义认为，这一波海外买房热潮，也不会持续太久。
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