苏星投身房地产始于2007年，他回忆，最初只为供养自己的工厂，随后他发现，"一套房子的收益回报比工厂一年的纯利润还高"，今年他终于结束了20年制造业生涯，专心做大陆的房地产投资。
"这是很多大陆和台湾商人迫不得已的选择。"苏星无奈地对记者说，弃实业投资房地产，是很多珠三角企业主普遍的做法。
开工厂不如炒房
台湾商人苏星1989年便到东莞创办玩具厂和电子配件厂，最风光的时候，他曾在珠三角地区拥有5家出口制造工厂，用他的话来形容，"管着几千名员工的口粮。"
但是，工厂的效益从2006年底开始走下坡路，"订单明显开始减少，库存有一部分出不去，现金流十分紧张。"苏星回忆，玩具厂以往每年的订单都能保持在8000万件以上，然而，2007年底，光是库存就有4000万件，"当年的利润被腰斩了。"
眼看着身边众多代工企业倒闭，苏星很快就意识到要储备粮草过冬。首先，他想到银行，"那年头，还可以从银行把钱借出来，虽然不是很多，起码能把资金周转部分都基本解决。"
然而，就在那一年，苏星需要准备近1000多万元为前两年预订的新生产线余额埋单，"不能不要，要是生产提高不上来，厂子今后发展都会有问题。"手里只有600万元现金的苏星正在咬紧牙关四处筹钱，可是那年头谁都缺钱。
于是，苏星想到了卖掉手上的商铺和在广州、深圳的房子，"我卖了5个商铺，资金回收了200多万，然后卖了深圳的3套房子还有广州的4套房子，那时候房价不是很高，总共才卖了不到600万。"
2008年之后，苏星手中只要有闲置的资金，便陆陆续续地买入了厂房、商铺和住宅。没想到，房地产又成了他和工厂的救命稻草。
"我以为2008年金融危机是最糟糕的时候，没想到两年后情况更加恶化。"苏星开始给记者数着工厂从2010年底开始的各种"倒霉账"，工厂的订单每况愈下，2011年相比2010年减少了四分之一。
与2008年不一样，3年后，原材料上涨、人工成本攀升让苏星头疼不已。"2011年以来，工人工资上涨15%，市场原材料价格上涨了25%，有些厂子场地是租回来的，租金突然就涨了10%，加工企业谁都喊苦，谁都吃不消。"
此外，税收也让苏星烦恼。相比较台湾的增值税只有5%，大陆则是17%，而台湾的企业所得税是17%，大陆则是25%。"我的一些厂能够获得所得税5%的减免，但各种费各种款，又把这笔款填平了。"苏星称，这些税费在企业的收益比例中占得太大。
苏星用了"惨不忍睹"来形容5个厂去年的利润，他称，只剩下一个电子加工厂还能勉强盈利10%，其他的只能保本，或者亏损6%左右。
眼看着工厂亏损的窟窿越来越大，苏星再次陷入了找钱的漩涡中。
他苦笑道，身边做出口企业的朋友跟他的景况差不多。他称，类似他这样的工厂，毛利能有10%左右就不错。不仅要还银行贷款利息，还需支付员工工资、福利，缴增值税、地方税费、营销支出还有物流费用都是大的支出。"销售额上亿元的工厂，利润差不多只剩两百万左右。要是碰到上下游的垫付款不能兑现，货款回收难，那这一年就白赚了。"
房地产的稻草力量
与2008年不同的是，在这轮危机中，苏星很难顺利从银行借钱，他从银行的朋友处得知，政府对制造类工厂，特别是民营企业背景的，一律"关水龙头"。在与各个部门打交道的同时，他察觉到政府的支持力度已经远远大不如前，类似于"效益这么低，很难帮"、"你们这样的工厂有很多，大家都苦"的话，苏星从他们那里听到数十遍。
"我的工厂能抵押的资金十分少，别人一看账面数目就否决，最后，还是我手上的房契、房地产项目资产证明帮我顺利借上钱。"苏星靠着抵押数套住宅、商铺还有厂房，从银行借来了2000万。
拿到贷款后，苏星就盘算着，如果直接投入工厂，收益回报连利息都不能付完。想起这几年的投资经验，苏星把这些钱投入了房地产市场。
谈及近几年投资房地产的经验，苏星的眉头才开始有些放松。从2008年以来，苏星在北上广深以及珠三角一些城市购入了50多套住宅，还有20多个厂房以及数十个商铺。"囤了不到半年，价值就翻番"的情况在苏星的投资过程中并不少见，他回忆道，购入的所有物业，都稳赚不赔，回报率往往能达到30%以上，翻一倍至两倍的也时有发生。
于是，他把从银行贷来的钱分开投资，其中一部分在去年中旬买入了两栋别墅，没想到短短半年后，在楼市不景气的情况下，市值竟也能增加20%，"光是拿出赚到的一部分，就可以支付银行的利息，其余的就继续给工厂输血。"另外一部分，他与朋友合作入股了珠三角某房企的房地产项目，"目前收益是可以保障的，有9%。"
眼看着多个厂子经营不善，即使苏星不断地输血也无法扭转盈利微薄甚至亏损的局面，他从去年年底开始，就开始把工厂转让，"亏损的就卖个基本价钱，如果还有盈利的，就在还没亏损前，卖个好价钱，争取给员工一笔可观的遣散费。"
从转卖数十套物业赚取工厂的周转资金，到依靠投资房地产获得稳定的收益，苏星进入了大陆房地产投资的下半场：继续坐拥各地物业，主力在豪宅市场，然后以股权投资的方式投资住宅地产和商业地产项目。
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